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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
海都记者 赵杨 吴臻 实习生 胡巧灵 通讯员 张宁

关注理由

从案件频发到零发案,福州仓山金山大道百合苑小区的“华丽”转身,缘于一种物业新模式。

北京治疗曲阜市哪家正规小区原有的物业公司不变,不过小区的公共秩序维护,已经由另一家公司负责了。安装门禁、监控;车辆刮擦、丢失赔偿一定比例费用……由这家公司负责,作为回报,这家公司收取小区车位停车费。

这种模式已在福州8个小区推开,以目前情况看,效果还不错,但法律界人士也指出了其局限性。这几日,记者就此模式,展开调查,走访了相关小区和部门。

民警北京取经 帮着牵线搭桥

“巴掌大的小区,一年发生的盗窃案件达到一二十起”

钟发荣是福州金山派出所的片警,这几年,最让他头疼的莫过于辖区内盗窃案频发。

位于金山大道旁的百合苑小区,是老钟辖区的缩影,2003年建成入住,3栋楼200多户居民,有物业,但管理松散,小区可以随意进出;同时小区内出租户众多,出入人员繁杂。另外,小区的门禁系统设备老旧,楼道门禁常常大开。

“就这个巴掌大的小区,一年发生的盗窃案件可以达到一二十起。”钟发荣说。

去年8月份,钟发荣在休假期间到北京走了一圈,他走访北京的社区,向别人取经小区安防之道。十几个社区逛完后,钟发荣最大的感受是,大门都是封闭式刷卡管理。

钟发荣求教了不同的安防公司、物业公司,搜罗信息后,归纳了三条整改路。“一是由业主直接出钱,加装门禁等智能化安防设备;二是让第三方公司投资,对原有安防设备进行整改;三是由第三方公司投资安防设备投入安保力量,”钟发荣说。

第三种方式最终被引入百合苑小区。钟发荣表示,这种模式从使用至今,小区内的盗窃案发生率为零。

专门公司 管理小区公共秩序

“正常停放出了状况,如找不出肇事者,损失我们全赔”

此前尚在业界名不见经传的福州闽祥停车场管理公司,就当做社区防范的“新钥匙”。而从3月1日起,与百合苑小区一墙之隔的闽江黑龙江治疗曲阜市医院春晓小区,同样引入了这种模式。

该公司的经理宁兆生说,公司在2010年10月成立,百合苑是该公司接下的第七个项目,公司的运营是同一种模式,即向业委会或者物业承包小区的物业管理公共秩序维护业务,包括地面汽车和地下车位及消防管理、安防职责等,由该公司安装自动化设备、监控探头,实施整个小区的封闭式管理。作为回报,地下车位及地面车位的车辆管理费由该公司收取。

“车辆在小区指定停放区域出了状况,在找不出肇事者的情况下,损失我们全赔,在找得出肇事者的情况下,三方协商。”宁兆生说,如果不在指定停放区域,该公司只赔偿损失三成。

“前期主要是投入,后期才有回报。”宁兆生告诉记者,与业委会或者物业签订的合同,均在五年之上。而收费均经过物价部门核实,按规收取,业主一个月的车辆管理费用为60元,而临时车辆进出,均是半小时内免费,而超过的5元钱,过夜10元钱。

防盗效果明显 警方有意推广

“目前,已接手的8小区,还没有出现盗窃的状况”

将公共秩序维护从物业管理中剥离,第三方公司收取停车费作为回报的模式,在防盗方面的作用显而易见,因而也得到了业主和警方的青睐。仓山警方亦有专家曲阜市意在盗窃案频发的小区推广。

“到目前为止,已经接手的八个项目,还没有出现盗窃的状况,还有五六个小区正准备签约”,宁兆生证实,采取这种模式的小区,之前无一例外管理不到位,有的物业甚至快做不下去了。譬如其接手的第一个项目福明苑,这个老小区之前又脏又乱,盗窃案频发,业主十分不满,甚至不愿意缴纳物业费。引入这种模式后,小区状况一个月内就大有改观,业主们感觉到了便利,也自愿缴纳费用了。宁兆生表示,公司所做的8个小区,业主的缴费率都达到了97%以上。

不同声音

物业协会:揽下赔偿责任是否妥当我国知名曲阜市专家?

福州市物业管理协会秘书长丁燕菁对于这种模式大加赞赏。物业将一部分项目外包的做法是有章可循的,从专业的角度看,专业的事项交给专业公司做的方式是很不错的。

但同时丁燕菁也质疑,第三方主动揽下赔偿责任是否妥当?业主要明确每个月60元的车位管理费属于车辆维护费用,这笔费用不表示其车辆与管理方是保管关系。若看曲阜市费用贵吗车辆发生被盗窃等情况的,依然要通过报警处理,看管方没有必须全额赔付的责任;而一旦业主车辆发生刮擦等事故,也有保险公司介入调查,同样也要按法定程序认定责任双方与赔偿数额。

丁燕菁表示,责任还是物业公司首当其冲。总体上,第三方公司与物业只是合作关系,要解决好小区内的大小事宜,首当其冲的还是物业。

律师:小区是否变公共停车场?

“这种模式具有很大的局限性。”福州开元律师事务所杨大成则认为,天下没有免费的午餐,第三方舍得投入,肯定是为了盈利。所以首先是在对象的选择上,有严格的筛选,并非所有治安状况不佳的小区都适用这种模式。按照这种模式,需要有足够的停车位,来实现盈利预期。如果没有停车位,恐怕难实现公共秩序维护的“分割”。

其表示,业主可能不得不面对另一个问题,小区的停车场在一定程度上也变成了公开的停车场,对于进出小区停车场的,没有甄别身份,这同样给小区的安全防范带来漏洞。而且小区的停车场,也可能被外来车辆挤占。
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